Inizia a Roma la riscossa del mercato immobiliare

Mercoledì 6 Ottobre 2021 di Andrea Bassi
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La parola, che ormai in molti pronunciano ad alta voce, è «rimbalzo». Non quello dell’economia italiana che pure quest’anno arriverà al 6 per cento del Prodotto interno lordo. Il rimbalzo in questione è un altro. È quello del mercato immobiliare. O più precisamente: quello del mercato immobiliare di Roma. La Capitale è tra le città europee che, potenzialmente, nei prossimi cinque anni potranno avere la miglior performance a livello di prezzi. Nella classifica è anzi al secondo posto, con un incremento possibile del valore a metro quadro degli immobili del 15,4 per cento. Solo Parigi fa meglio con il suo 19,3 per cento. La previsione è contenuta nel rapporto «Roma 2030, la Capitale nel nuovo scenario internazionale». Un approfondito studio realizzato da Fabrica sgr e da Scenari Immobiliari che analizza nel dettaglio le prospettive immobiliari di Roma, dal residenziale agli uffici, dagli hotel alla logistica. Ma partiamo proprio dal mercato residenziale. A metà 2021 i prezzi medi delle abitazioni a Roma erano pari a 9.150 euro al metro quadro nelle zone centrali, 6.780 euro al metro quadro nelle zone semicentrali e 3.575 euro al metro quadro in periferia. La crescita nel centro negli ultimi cinque anni, spiega lo studio, è stata superiore al cinque per cento, nonostante le difficoltà dell’ultimo anno, mentre le zone periferiche hanno visto un calo dei prezzi medi superiore al sette per cento. Nel confronto internazionale, i prezzi medi del centro di Roma sono inferiori a quelli di Londra, Parigi e Stoccolma. Non solo. Con il 5,2 per cento Roma mostra la crescita del mercato più lenta, che si confronta con incrementi che vanno dal dieci per cento di Bruxelles al 55 per cento di Berlino. Ma proprio qui nasce l’opportunità di una ripresa dei valori molto più marcata che nel resto del continente.

DOMANDA E OFFERTA

 Lo studio mostra anche in quali quartieri i prezzi stiano crescendo più rapidamente, segno di una dinamica più marcata della domanda e dell’offerta. Durante l’ultimo anno, caratterizzato dalla pandemia, a crescere in particolare sono stati i quartieri meglio serviti dalle linee metropolitane e più vicini a zone verdi di qualità. Le variazioni sono state tra l’1,7 per cento delle microaree Trastevere e Piazza Pio XI, fino al 3,3 per cento dell’Aventino. Se invece lo sguardo si allarga a cosa è accaduto negli ultimi cinque anni, in alcune zone si sono registrati aumenti superiori al dieci per cento, dal 12 per cento dell’Aventino, al 13 per cento di Trevi, al 13,5 per cento di Piazza Farnese, fino al più 15,6 per cento registrato nella zona di piazza del Gesù, contro una media nazionale che nello stesso periodo ha visto un calo del 2,8 per cento. Ma se le prospettive, come detto, sono rosee, anche i punti di debolezza non mancano. L’offerta, spiega lo studio, è costituita da soluzioni molto tradizionali, anche nel caso degli interventi più recenti e di maggior qualità. Non è ancora adeguata l’offerta innovativa, costituita da soluzioni nuove come miniappartamenti o abitazioni per affitti brevi destinate ai giovani professionisti, sia italiani che stranieri, che a Roma cercano soluzioni abitative, anche temporanee, e faticano a trovare.

 

LA DURATA DEL BALZO

Anche nel mercato degli uffici la previsione è quella di un rimbalzo. L’aumento dello «scambiato» potrà arrivare, spiega la ricerca, fino a 250 mila metri quadri nel 2024, per un fatturato di 1,3 miliardi di euro. Quanto sia lungo questo balzo in avanti lo si può capire dai dati dell’ultimo anno intero, il 2020. Sono stati scambiati 125 mila metri quadri, su un’offerta complessiva stimata in 320 mila metri quadri, con un fatturato pari a 680 milioni di euro. Anche prezzi e canoni hanno segnato un calo diffuso, che si inserisce in dinamiche differenti a seconda dell’ambito urbano della città: mentre il centro e il CBD (identificato nei rioni Castro Pretorio, Ludovisi, Sallustiano e Pinciano) avevano infatti visto una ripresa delle quotazioni nel corso degli ultimi cinque anni, zone semicentrali e soprattutto periferiche erano da tempo in una fase calante. I canoni medi del centro di Roma per gli uffici sono più bassi di quelli delle principali capitali europee, in particolare se confrontati con quelli di Londra, Parigi, Stoccolma, Dublino. Negli ultimi cinque anni la crescita della città di Roma è stata del 4,3 per cento, inferiore al resto d’Europa. Anche per gli uffici le previsioni sono rosee. Le stime per i prossimi cinque anni sono di una crescita importante, superiore al venti per cento per centro, Cbd e EurR, ma anche la periferia potrà vedere incrementi attorno al sette per cento, si legge ancora nel documento di Fabrica e Scenari Immobiliari. C’è poi il mercato del commerciale. Il 2020 ha visto un calo importante dei volumi scambiati a Roma, Sono passati dai 380 mila metri quadri del 2019 ai 282mila dello scorso anno. Le previsioni sono di una relativa stabilità nel 2021 e 2022, con una ripresa a partire dal 2023. Il fatturato in ambito commerciale della Capitale nel 2020 è stato di 485 milioni di euro. Nonostante le difficoltà per le zone del centro storico, spiega il rapporto, prezzi e canoni vedono una certa stabilità per le zone centrali e semicentrali, mentre prosegue la discesa per le zone periferiche. Storia a se fanno, invece, le high street, i salotti della città, come via dei Condotti. Roma, spiega il rapporto, si situa ai primi posti per il canone prime massimo, dietro solo Avenue des Champs Elysees a Parigi e Bond Street a Londra. Via dei Condotti supera i diecimila euro/metro quadrato/anno, confermando la centralità della città nel network dello shopping europeo, con una crescita importante negli ultimi cinque anni, superiore al dodici per cento. I rendimenti sono comunque interessanti, compresi in un range tra il 3,5 e il 4 per cento, in linea con quelli delle altre città e superiori a quelli di Londra e Parigi. Secondo il dossier, il ritorno del turismo potrà riattivare rapidamente l’interesse delle zone centrali e delle high street, ma probabilmente i negozi di quartiere non perderanno l’attrattività dimostrata negli ultimi mesi. Anche il mercato degli hotel si è dimostrato a Roma molto vivace. Nel 2022 aprirà il nuovo Bulgari Hotel in Piazza Augusto Imperatore, così come il brand Edition creato da Marriot e Ian Schrager. Nel quartiere San Lorenzo, nella ex Dogana, nascerà The Student, 444 nuove camere entro la fine del 2023. Nella ex sede della Bnl a via Vittorio Veneto nascerà il Rosewood Roma. La crisi del coronavirus, insomma, ha soltanto rallentato alcuni progetti. Ma la Capitale si conferma come una delle principali mete turistiche mondiali e, dunque, di grande appetibilità per i grandi gruppi internazionali. Il decennio appena iniziato, con il Giubileo del 2025, il possibile Expo di Roma del 2030 e il millenario della nascita di Cristo del 2033, può davvero diventare il decennio della Capitale. 

Ultimo aggiornamento: 7 Ottobre, 12:43 © RIPRODUZIONE RISERVATA