Federico Sutti: «Verrà dall’estero la sveglia al mercato immobiliare di Roma»

Federico Sutti: «Verrà dall’estero la sveglia al mercato immobiliare di Roma»
di Francesco Bisozzi
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Mercoledì 6 Luglio 2022, 12:09 - Ultimo aggiornamento: 7 Luglio, 08:38

Roma mercato immobiliare in ripresa: i prezzi delle case sono in crescita e nell’arco dei prossimi 5 anni dovrebbero aumentare del 20%.

«Nel centro storico il costo al metro quadro dei prodotti residenziali signorili potrebbe superare presto la soglia di 10mila euro al metro quadro e avvicinarsi così ai livelli di Milano». Parola di Federico Sutti, managing partner dello studio legale Dentons, specializzato in operazioni immobiliari. Con l’avvocato, protagonista di alcune fra le più importanti iniziative di sviluppo sia nel settore residenziale/direzionale (Aree Falck) sia nel settore logistico (Piacenza) e consulente bancario in alcune delle più grandi operazioni di sviluppo in Italia, tra cui Citylife e Varesine, facciamo per MoltoEconomia il punto e l’analisi delle prospettive nella Capitale, attesa dalle sfide del Giubileo e della candidatura all’Expo 2030.

Sutti, davvero a Roma il costo del mattone è destinato a crescere come è successo a Milano con l’Expo?

«In linea di principio sì. Il cambio di giunta e l’arrivo del sindaco Gualtieri è stato visto positivamente dagli investitori internazionali, che in passato si sono scontrati con procedimenti amministrativi interminabili e molto spesso incerti anche nel risultato. Il mercato è stato, per gli ultimi dieci anni, prevalentemente locale. Ora invece fa gola anche ai fondi esteri. Per questo penso che il prezzo delle case a Roma crescerà almeno del 20% nei prossimi 5 anni».

Insomma, c’è aria di buoni affari nella Capitale.

«Per chi entra oggi sul mercato immobiliare milanese riuscire a fare una signora plusvalenza è complesso visto che i prezzi sono molto elevati. Al contrario, il mercato romano, dove i prezzi sono fermi da molto tempo, offre grandi opportunità da questo punto di vista. Se guardiamo il residenziale, il costo medio al metro quadro di Roma è inferiore del 20-25% rispetto a Milano».

 Proviamo a fare delle cifre?

«Il prezzo medio al metro quadro a Milano è pari a circa 4.300 euro, mentre a Roma siamo attorno ai 3.500 euro. Non solo. Roma, paragonata a Parigi o Francoforte ha dei prezzi che sono più bassi di quasi un terzo. A Parigi il prezzo medio al metro quadro è vicino a 10mila euro. Roma ha quindi un potenziale di crescita significativo. L’altro aspetto che sta interessando i grandi investitori internazionali risiede nel fatto che Roma negli ultimi anni non ha avuto una grande offerta di prodotto di classe A, con edifici con determinate caratteristiche. Dunque entrando sul mercato romano con un prodotto con una qualità diversa da quella attuale, si può puntare a prezzi più alti».

Di che tipo di prodotto parliamo?

«Mi riferisco a prodotti che offrono determinati servizi, edifici con parti comuni attrezzate, terrazza, palestra e spazi per il coworking».

Quali sono i quartieri della Capitale che vedranno i prezzi delle case salire in modo significativo?

«Le medie dei prezzi al metro quadro rilevate da Nomisma su tutto il territorio nazionale sono sui 3.500 euro. A Piazza di Spagna i prezzi sono in linea con il top price di Milano, sui 20mila euro al metro quadro. Nel centro, invece, l’asticella arriva al massimo a 7mila euro, mentre a Milano la stessa fascia si colloca attorno a 12.500 euro. Roma ha poi il vantaggio di avere molti stranieri interessati a investire nel residenziale».

I prezzi cresceranno anche nelle zone periferiche?

 «A Milano il quartiere Lambrate fino a qualche anno fa era considerato un’area depressa. Negli ultimi sei mesi ci sono stati tre sviluppi diversi e il prezzo medio di uscita si è riposizionato fra i 3.800 e i 4.000 euro al metro quadro. A Roma c’è una grande opportunità di riqualificazione di alcune zone periferiche con interventi che diano qualità anche nei servizi».

Anche il Pnrr contribuirà a far aumentare il valore degli appartamenti?

«Al momento il Pnrr non ha prodotto alcun risultato concreto nel mondo real estate, né a Milano né a Roma. L’effetto benefico ci sarà nei prossimi 4 o 5 anni, quando le infrastrutture previste dal Piano nazionale di ripresa e resilienza saranno pronte. A Milano quando arriva una nuova linea della metropolitana gli immobili limitrofi guadagnano mediamente il 20%».

La guerra in Ucraina rappresenta una minaccia per il real estate?

«Sempre secondo i dati Nomisma, l’anno scorso in Italia si è registrato il maggior numero di transazioni residenziali da sempre: 750mila transazioni. Prima dell’emergenza Covid erano circa 650mila le transazioni ogni anno. Per il 2022 si prevedono 723mila transazioni».

 Quali città hanno in questo momento i mercati immobiliari più dinamici?

 «A Milano la rotazione di un appartamento in vendita è di circa tre mesi. A Roma mediamente servono da 6 a 8 mesi. Il mercato di Venezia è quello che ha registrato la flessione più significativa. I residenti locali sono sempre meno e gli unici a comprare sono gli stranieri. Firenze presenta un mercato a due velocità: nel centro si registra un’impennata dei prezzi, dovuta sempre agli investimenti degli stranieri, mentre nelle zone meno centrali i prezzi sono in generale stabili o in contrazione perché non c’è crescita demografica».

 In che direzioni si sta muovendo Dentons in questa fase?

«Negli ultimi 12 mesi un terzo delle operazioni seguite dallo studio sul settore immobiliare sono su Roma. Mentre la percentuale degli investimenti fatti a Roma fino a qualche anno fa era di circa il 5%. Dal punto di vista professionale, mi aspetto che il mercato legale nel real estate romano a breve abbia un volume di operazioni quasi comparabile con quello di Milano». 

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